Die Stadtverordnetenversammlung wird gebeten, folgende Beschlüsse zu fassen:

Die Stadtverordnetenversammlung bekennt sich zu einer sozialgerechten Stadtentwicklung. Sie beauftragt deshalb den Magistrat, die Grundstücksvergabe für die städtischen Entwicklungsgebiete „Altkönigblick“ (SGO-Gelände) und „Baufeld V“ (Bahnhofsquartier) auf der Grundlage des im Auftrag des hessischen Ministeriums für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz entwickelten Leitfadens des Hessischen Städtetags und der Architekten- und Stadtplanerkammer Hessen zur Vergabe öffentlicher Grundstücke nach Konzeptqualität in folgenden Schritten einzuleiten:

1. Die Vergabe der Grundstücke (Erbpacht oder Verkauf) erfolgt durch eine öffentliche Ausschreibung unter Benennung von Kriterien und deren Gewichtung, die bei der Veräußerung oder Erbpachtvergabe einzuhalten sind. Diese Kriterien und deren Gewichtung ergeben sich aus den bisher im SEK und den Reg FNP erarbeiteten Grundsätzen, den bereits gefassten Beschlüssen und den fachlichen Beratungen. Das Gesamtkonzept für das jeweilige städtische Grundstück plus der durch einen Gutachterausschuss festgesetzte Festpreis für die jeweilige Fläche bilden die Entscheidungsparameter für die Vergabe der Grundstücke.

2. Der Verkehrswert der Grundstücke soll durch einen Gutachterausschuss mit vereidigten Sachverständigen ermittelt werden. Der vom Gutachterausschuss ermittelte Verkehrswert ist Teil der Ausschreibungsunterlagen. Dieser Betrag darf weder unter- noch überboten werden. Die Flächen, die für bezahlbaren oder geförderten Wohnraum vorgesehen sind, werden zu einem niedrigeren Ausgabepreis veräußert.
   
   
3. Mit der Vorbereitung des Vergabe- sowie eines Teilnehmerbekundungsverfahrens wird ein in der Konzeptvergabe erfahrenes Fachbüro beauftragt. Haushaltsmittel hierfür stehen zur Verfügung.

4. Die Rahmenbedingungen und Entwicklungsziele müssen sich an den Grundsatzbeschlüssen in der Stadtverordnetenversammlung vom 7. Dezember 2017 (Vorlagen 5099/2017 und 5098/2017) und den Vorgaben des Regionalen Flächennutzungsplans (Stichwort: städtebauliche Dichte) orientieren.

5. Die Konzeptqualität und Transparenz der Vergabeentscheidung wird durch eine Bewertung im Rahmen eines Punktesystems sichergestellt. Die höchste erreichbare Punktzahl sind 800 Punkte.

6. Die Bürgerinnen und Bürger sollen im Rahmen von vorgeschalteten Dialogveranstaltungen für jedes Planungsgebiet in die Gestaltung mit einbezogen werden. Diese Veranstaltungen werden durch ein externes Fachbüro begleitet, das über Erfahrungen in dieser besonderen Form der Grundstücksvergabe verfügt. Eine Fortführung der Beteiligung ist nach Veröffentlichung der Ausschreibung aus Wettbewerbsgründen nicht mehr möglich. Über die endgültige Fassung der Ausschreibung entscheidet die Stadtverordnetenversammlung.

7. Vor Beginn des Prozesses soll eine Informationsveranstaltung des Magistrats stattfinden, um das Instrument der Konzeptvergabe öffentlicher Grundstücke den Bürgern und den städtischen Gremien vorzustellen. Hierzu sind Vertreter des Hessischen Städtetags und der Stadtplanerkammer Hessen als Fachreferenten einzuladen.

„Altkönigblick“ (SGO-Gelände) gemäß Vorlage 5098/2017

Folgende Vorgaben sind zu erfüllen:

Wohnungspolitische Vorgaben (160 Punkte)

• Ein- bis Zweifamilienhäuser (auch als Reihen- und Doppelhäuser denkbar) mit ca. 50 % der Gesamtfläche, Mehrfamilienhäuser im Geschosswohnungsbau, davon 40% als sozialer (geförderter) Wohnraum, 60% frei vermietbar im unteren Preissegment. (Zielgröße: < 10,00 € je m², Wohnungsmix mit ca. 30 % der Gesamtfläche (60 Punkte)
• Vorhaltung von Teilflächen im Plangebiet für ein Wohnprojekt durch eine Bauherrengemeinschaft oder andere Gemeinschaftswohnprojekte mit 20 % der Gesamtfläche     (40 Punkte)
• Besondere Konzepte im privaten Mietwohnungsbau mit variablen Grundrissen und Durchmischung von Wohnungstypologien (40 Punkte)
• Soziale Infrastrukturangebote (Kindergarten nach Evaluierung des Bedarfs bei hohen Familienanteil in diesem Baufeld, Gemeinschaftstreffpunkte etc.) (20 Punkte)
• Barrierefreiheit gem. HBO 2018

Städtebauliche Vorgaben (500 Punkte)

• Einhaltung planungs- und baurechtlicher Vorgaben (gem. RegFNP 35-50 WE pro ha.) (80 Punkte)
• Städtebauliche Qualität (80 Punkte)
• Architektonische und gestalterische Qualität (120 Punkte)
• Qualität der Erschließung und des Verkehrskonzeptes unter dem Aspekt der Verringerung des Anliegerverkehrs (100 Punkte)
• Qualität der Freiraum –und Außenflächen unter Berücksichtigung der jeweiligen Nutzer (Senioren, Familien mit Kindern und Einbindung vorhandener Infrastrukturen z.B. Jugendhaus plus dessen Außenflächen) (60 Punkte)
• Mobilitätskonzept (z.B. Angebote für Car- Sharing, E-Ladestationen, Fahrradstellplatzkonzept bzw. Angebote, RMV Jahrestickets etc.) (60 Punkte)

Energetische und ökologische Vorgaben (140 Punkte)

• Energiekonzept für das komplette Quartier mit zentraler Energieversorgung (50 Punkte)
• Mindeststandard ist der gesetzl. Standard (0 Punkte)
• KFW Effizienz Haus 70 (50 Punkte)
• Einsatz nachhaltiger Baustoffe mit Gütesiegel (10 Punkte)
• Einsatz von Dachbegrünungen (30 Punkte)
• Einhaltung der Zisternensatzung der Stadt Kronberg

Baufeld V (Bahnhofsquartier) gemäß Vorlage 5099/2017

Folgende Vorgaben sind zu erfüllen:

Wohnungspolitische Vorgaben (160 Punkte)

Mehrfamiliengeschoßwohnungsbau mit 45 bis 60 WE, Geschossigkeit: max. 3 + D.
unter besonderer Berücksichtigung folgender Parameter:

Überwiegend bezahlbarer Wohnraum, davon 40% als sozialer (geförderter) Wohnraum, 60% frei vermietbar im unteren Preissegment. (Zielgröße: < 10,00 € je m²)

• Aufteilung in einem ausgewogenen Wohnungsmix für Alleinstehende, Familien und Senioren in Einheiten von 50 - 120 m² für Ein- bis Sechs-Personen-Haushalte (100 Punkte)
• Vorhaltung von Teilflächen im Plangebiet für ein Wohnprojekt durch eine Bauherrengemeinschaft oder andere Gemeinschaftswohnprojekte mit ca. 20 % der Fläche (60 Punkte)
• Barrierefreiheit gem. HBO 2018

Orientierungsrahmen für die Wohnflächenverteilung:

Eine und zwei Personen ca. 40 % der Wohnfläche

Drei und vier Personen ca. 50% der Wohnfläche

Mehr als vier Personen: ca. 10 % der Wohnfläche

Städtebauliche Vorgaben (500 Punkte)

• Einhaltung planungs- und baurechtlicher Vorgaben (z.B. RegFNP mit 45-60 WE pro ha.) (80 Punkte)
• Städtebauliche Qualität (80 Punkte)
• Architektonische und gestalterische Qualität unter Wahrung der Proportionalität zwischen Bahnhof- und Ludwig-Sauer-Straße, gestalterische Orientierung der Architektur in Qualität und Material an Hotel und Kammermusiksaal, um eine Quartierseinheit zu schaffen. Keine Riegelbebauung (120 Punkte)

Qualität der Erschließung und des Verkehrskonzeptes

Die verkehrliche Erschließung ist unter Berücksichtigung der nachfolgenden Eckpunkte zu bearbeiten:

• Keine Erschließungsstraße, oberirdische Anlieferung und Besucherparkplätze (max. 5) im Anschluss an den Gewerbebau, Festsetzung der Anzahl der Stellplätze auf der Basis einer neuen Stellplatzsatzung, die die optimale Anbindung des Planungsgebietes an den ÖPNV berücksichtigt, fußläufige Erschließung über Gehwege, Schaffung einer durchgehenden Fuß- und Radwegverbindung bis zur Oberhöchstädter Straße (60 Punkte)
  
  
• Qualität der Freiraum –und Außenflächen unter Berücksichtigung der jeweiligen Nutzer, der umliegenden Anlieger (Ludwig-Sauer-Straße, Hotel und Bahnhofsgebäude, Park und vorhandener Bachläufe) unter weitestgehendem Erhalt der Grünkante zur Ludwig-Sauer-Straße. (60 Punkte)

• Mobilitätskonzept (z.B. Angebote für Car- Sharing, E Ladestationen für Autos und Stellplatzkonzept für Fahrräder, RMV Jahrestickets etc.) (60 Punkte)

• Städtebauliche und architektonische Einbindung der Gewerbeeinheit als Kopfbau (40 Punkte)

Energetische und ökologische Vorgaben (140 Punkte)

• Energiekonzept für das komplette Quartier mit zentraler Energieversorgung (50 Punkte)
• Mindeststandard ist der gesetzl. Standard (0 Punkte)
• KFW Effizienz Haus 70 (50 Punkte)
• Einsatz nachhaltiger Baustoffe mit Gütesiegel (10 Punkte)
• Einsatz von Dachbegrünungen (30 Punkte)
• Einhaltung der Zisternensatzung der Stadt Kronberg
  
  

Begründung

Kronberg steht - wie auch andere Kommunen - vor immer komplexer werdenden Aufgaben. Insbesondere die Bereitstellung von zusätzlichem Wohnraum zu vertretbaren Miet- und Kaufpreisen bedeutet in wachsenden Regionen wie der Rhein Main Region eine zentrale Herausforderung. Aber auch die steigende Nachfrage nach besonderen Wohnformen, z.B. gemeinschaftlich orientierte Wohnprojekte, von denen wichtige Impulse für die soziale Gestaltung des Gemeinwesens ausgehen können, und auch die veränderten Familienstrukturen (z. B. mehr Alleinlebende und auch Alleinerziehende) finden im Wohnungsmarkt noch keine Entsprechung. Aufgrund des großen Nachfragedrucks und der attraktiven Wohnlage Kronbergs steigen die Baulandpreise hier, wie leider aber auch überall, in astronomische Höhen, sodass sich rentable Mieten oder Verkaufserlöse vielfach nur im hochpreisigen Marktsegment darstellen lassen. Im Interesse einer nachhaltigen Stadtentwicklungspolitik müssen Kommunen deshalb steuernd eingreifen und Projekte unterstützen, die der Segregation und der wirtschaftlichen Überlastung eines zunehmenden Teils der Bevölkerung entgegenwirken.

Nachfolgend einige Zitate aus dem Vorwort „Orientierungshilfe zur Vergabe öffentlicher Grundstücke nach Konzeptqualität (August 2017“) von Brigitte Holz; Präsidentin Architekten- und Stadtplanerkammer Hessen und Oberbürgermeister Patrick Burghardt (CDU, Präsident des Hessischen Städtetags): „Die Vergabe kommunaler Grundstücke nach Konzeptqualität statt nach dem höchsten Preis ist ein zentraler Schlüssel auf dem Weg zu einer lebendigen, sozial gerechten und funktional gemischten Stadt und damit zur Schaffung von Urbanität. Alle Gebietskörperschaften sollen Grundstücke für die Schaffung von bezahlbaren Wohnraum verbilligt abgeben. Soweit erforderlich, sind die haushaltsrechtlichen Voraussetzungen dafür zu schaffen. Dies schließt eine Vergabe der Grundstücke nach Konzeptqualität und nicht nach Höchstbieterverfahren ein. Transparente Bewertungskriterien sollten zwingende Voraussetzung für eine stärkere Nutzung von Konzeptvergaben sein. Allerdings dürfen deren Anforderungen das Ziel, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, nicht durch überhöhte Ansprüche konterkarieren.“

Die SPD folgt mit diesem Antrag der neuen, haushaltsrechtlich zulässigen Möglichkeit, städtische Grundstücke nicht nach Höchstgebot, sondern nach Bestgebot zu vergeben. Mit dem Instrument der Konzeptvergabe lässt sich über die von der Politik und den Bürgern mitgestalteten Parameter die Schaffung bezahlbaren Wohnraums mit qualitativ hochwertigem Städtebau und hochwertiger Architektur verbinden. Bei der Vergabe der Punkte zur Priorisierung von Planungszielen orientierten sich die Antragsteller an den Vorgaben der oben angeführten Orientierungshilfe. Ergänzend und ohne Anspruch auf Vollständigkeit sein darauf hingewiesen, dass in folgenden Städten das Instrument der Konzeptvergabe bereits umgesetzt wurde: Oberursel, Hanau und Kelsterbach, Frankfurt, Martini- Quartier Kassel

SPD-Fraktion in der Stadtverordnetenversammlung

der Stadt Kronberg im Taunus

Wolfgang Haas                                                                 Andrea Poerschke

(stv. Fraktionsvorsitzender)                                        (Stadtverordnete