26. April im gut gefüllten Dalleshaus: Kronbergs Erster Stadtrat Robert Siedler, Kelsterbachs Bürgermeister Manfred Ockel, Michael Henninger, einer der Macher der Ökosiedlung Friedrichsdorf, und Birgit Welter von der Oberurseler Wohngenossenschaft boten spannende Einblicke in die Möglichkeiten, heute bezahlbaren Wohnraum herzustellen.

Für wen fehlt in Kronberg bezahlbarer Wohnraum? Wo kann gebaut werden?

Im gesamten Rhein-Main-Gebiet sind die Boden- und Wohnpreise so hoch, dass es sehr schwer ist, kostengünstigen Wohnraum zu bauen, zu unterhalten und zu vermieten. Es fehlt kostengünstiger Wohnraum für Normalverdiener: Mit einem durchschnittlichen Einkommen sind die Mietpreise in und um Frankfurt nicht mehr zu bezahlen, ohne an anderen Ausgaben des massiv zu sparen.

Der Demografiebericht der Bertelsmann Stiftung zeigt: Am notwendigsten ist bezahlbarer Wohnraum in Kronberg für

Babies und Kleinkinder und ihre Eltern: 30- bis 45-Jährige in ihrer beruflichen und familiären Findungsphase. Die meisten Zuzüge nach Kronberg sind Menschen dieser Gruppe.

70+-Jährige, die kleine Wohnungen und betreute Wohnformen brauchen.

18-28-Jährige, die von zu Hause ausziehen oder nach Kronberg ziehen, um hier eine Ausbildung zu machen und zu arbeiten, sie brauchen kleine Wohnungen.

Kronberg ist gekennzeichnet von sehr vielen Grünflächen, die nicht bebaut werden dürfen und sollen. Es bleiben die städtischen Flächen:

Bahnhof Baufeld V für Geschosswohnbau mit „Qualität vor Preis“.

„Altkönigblick“, das derzeitige SGO-Gelände (2 Hektar)

Grüner Weg mit 12 Hektar, von denen es für 8 Hektar bereits einen Bebauungsplan gibt. Hier ist die Stadt nur zu 25 % Eigentümer. Die Stadt also nicht Herrin des Verfahrens, sie übt aber Vorkaufsrecht aus. In der Priorität der Bebauung steht der Grüne Weg weiter hinten, hier wird in der nächsten Zeit noch nicht gebaut.

„Bezahlbarer Wohnraum setzt auch ein gewisses Volumen voraus, sonst ist er nicht wirtschaftlich. Wir müssen Mut haben, größer zu planen, mit mehr Dichte und mehr Ausnutzung von Fläche. Wir brauchen langfristige Bindungen beim Sozialwohnbau, damit die Wohnungen nicht nach 20 Jahren wieder dem Kapitalmarkt zufallen. Die 200 (?) Wohnungen, die der Stadt Kronberg gehören, werden wir behalten“, betonte Robert Siedler, und besonders wichtig ist ihm, dass es beim Bauen Qualität, städtebauliche und soziale Zielsetzungen vor Rendite kommen.

Die Konzeptvergabe: Stadt gibt Ziele vor, Investor muss sie erfüllen.

Manfred Ockel (SPD), seit 10 Jahren Bürgermeister von Kelsterbach, stellte die noch neue Form der Ausschreibung von Grundstücken vor allem der öffentlichen Hand vor: Die Konzeptvergabe.

Die Konzeptvergabe ist eine vorweggenommene Verhandlung vom Entwurf bis zur Realisierung, bei der die planerisch beste Lösung umgesetzt wird. Von der öffentlichen Hand werden – in Kelsterbach unterstützt von einem Beirat aus Politik und Sachverständigen – städtebauliche Zielvorgaben erstellt, die vom Investor zu erfüllen sind. Das Verfahren unterliegt während des Wettbewerbs der Geheimhaltung. Kriterien für die Zielvorgabe, die die Stadt auch mit Bürgerbeteiligung erarbeiten kann, können Wirtschaftlichkeit, Funktionalität, Vertragsrecht, Stadtbild, Ökologie, Energieversorgung, Wohnbaukonzept, Kaufpreis etc. sein, die nach Priorität der Gemeinde gewichtet werden. Diese Rahmenbedingungen müssen vorher eindeutig festgelegt werden. Es muss also ein klares Konzept über die Struktur und den Zweck des Projekts bestehen, das im Laufe des Verfahrens nicht mehr geändert werden kann. Als Bewerber eignen sich Wohnungsbaugesellschaften, die den Wohnungsbestand langfristig halten (und nicht kurzfristig eine möglichst hohe Rendite erzielen) wollen. Das Verfahren ist sehr aufwendig, setzt einen intensiven Dialog zwischen Investor und Fachleuten voraus und ist nur bei größeren Projekten geeignet.

Aus den Kelsterbacher Erfahrungen ließen sich folgende Handelsempfehlungen gewinnen:
Kommunale Grundstücke sollten nicht zum Höchstgebot verkauft werden.
Öffentliche und private Grundstücke müssen zusammengefasst werden.
Information und Beteiligung der Öffentlichkeit sind notwendig.
Gewerbliche Nutzungsmöglichkeiten müssen festgeschrieben werden.
Es ist eine frühzeitige Beteiligung der Kommunalpolitik erforderlich.
Es soll so gebaut werden, wie es der eigentliche Entwurf vorsah.
Der Markt für Investoren ist über Ausschreibungen zu sondieren.
Der Verkauf der Grundstücke ist rechtssicher abzuschließen.

In Kelsterbach ist die Zahl der Einwohner zwischen 2006 und 2017 von 13 500 auf knapp 17 000 angewachsen; der Anteil der Einwohner mit Migrationshintergrund ist sehr hoch. Viele Familien verfügen über ein mittleres Einkommen, das aber nicht ausreicht, um nichtgeförderten Wohnraum zu bezahlen. Deshalb wurden viele öffentlich geförderte Wohnungen (insg. verfügt Kelsterbach über 2000) erstellt, was nur im Geschosswohnungsbau möglich war.

Gutes Beispiel: Die Ökosiedlung Friedrichsdorf

Auch die Ökosiedlung Friedrichsdorf ist mit einem Konzeptvergabeverfahren entstanden – bzw. wird sie nach Jahren der Planung jetzt gebaut. Michael Henninger von der Frank Heimbau Main/Taunus stellte das aufwändige und langwierige Verfahren vor: 50 % der Zeit fallen auf die Planung, 50 % auf das Bauen. Von der Bewerbung bis zur Fertigstellung dürften in Friedrichsdorf 8 Jahre vergehen (Q1 2014 – Q4 2021). Dort werden auf 7 Hektar 350 Wohneinheiten mit Infrastruktur wie Kita, Lebensmittel-Einzelhändler, Nachbarschaftstreff und vieles mehr entstehen, in denen zunächst ca. 750 Menschen leben werden.

Was Wohnen teuer macht und bei der Schaffung preiswerten Wohnraums immer ein Problem darstellt, sind PKW-Stellplätze (ca. 20 000 € pro Stellplatz), Aufzüge (Unterhaltskosten je 3000 €/Jahr) und Energiestandards.

 

 

Genossenschaften und ihre Rahmenbedingungen für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum.

„Unsere Genossenschaft wurde in der Zeit der Industrialisierung gegründet, als viele jungen Menschen und Familien nach Oberursel zogen – eine Parallele zu heute“, begann Birgit Welter von der Oberurseler Wohnungsgenossenschaft OWG ihre Vorstellung der Konzeptstudie für den Neubau in der Friedensstraße. Wohnungsbaugenossenschaften wie die finanzieren sich über den Verkauf von Anteilen, die der Gesellschaft dann als Eigenkapital zur Verfügung stehen. Sie sind keinem Anteilseigner verpflichtet und daher nicht mit hohen Renditeerwartungen konfrontiert. Bei der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum müssen die Grundstücks- und Baukosten natürlich dennoch unter Kontrolle bleiben.

Die Durchschnittsmiete in den Objekten der OWG beträgt 6,06 € (Gesamtbestand, bei Neubauten deutlich mehr), verglichen mit 10,50 € in Oberursel und 11 € in Kronberg. Rund 40 % der Einnahmen investiert die Genossenschaft in die Modernisierung ihrer Wohnungen.

Das Fazit von Robert Siedler:

Wohnen ist ein Grundrecht. Daraus ergibt sich die Verpflichtung der Stadt, kostengünstigen Wohnraum bereitzustellen. Konzeptvergabe ist ein aufwändiges Verfahren der Ausschreibung größerer Projekte. Wenn nicht Preis- oder Renditeerwartungen im Mittelpunkt stehen, ist es ein gutes Instrument, städtebauliche und kommunalpolitische Zielvorstellungen umzusetzen.

Der Dallessaal war bis auf den letzten Platz besetzt.